Pour comprendre ce qui constitue le coût d’un bornage, il faut avoir une idée du travail et des démarches qu’une telle opération implique. Pour cela, commençons par rappeler l’intérêt principal d’un bornage: Il est définitif, c’est à dire qu’il s’impose aux propriétaires actuels comme futurs¹. Mais pour que la procédure garantisse ce niveau de sécurité, différentes étapes doivent être mises en œuvre, et impliquent des travaux techniques, juridiques et organisationnels.

Les relevés préliminaires

Pour borner un terrain, on doit d’abord connaître une partie de sa topographie (notamment en périphérie) et, dans une certaine mesure, celle de ses abords, voire au-delà. Pour cela, on effectue ce que l’on appelle un relevé. Ce travail consiste à recueillir la position de divers éléments nécessaires à la réalisation de notre étude foncière et à la confection de notre plan de bornage: limites apparentes, naturelles ou artificielles (murs, clôtures, haies, talus, cours d’eau…), emprise de tout ou partie des bâtiments, bornes et termes existants, etc.

Or, la difficulté de cette tâche est très variable: On ne peut pas l’exécuter aussi facilement et rapidement sur 1000m² d’un champ propre et plat, et sur 2 hectares de maquis et de forêt à flanc de montagne. C’est le premier critère qui va influer sur le prix de la prestation.

Par ailleurs, si nous sommes habitués à travailler dans des environnements difficiles, le terrain doit être un minimum praticable, avec une bonne visibilité. Autrement dit, l’intervention d’un démaquiseur est parfois indispensable, ce qui va indirectement peser sur le coût total de l’opération. Il ne s’agit pas de nettoyer intégralement la parcelle, bien entendu, mais de tracer des layons à des endroits spécifiques, sur la base de nos instructions.

l’identification des propriétaires riverains

Fondamentalement, un bornage est un accord entre voisins sur les limites qui séparent leurs terrains, et dans ce cadre, le travail du géomètre-expert consiste entre autres à identifier lesdits voisins. En effet, nous devons être certains que la limite proposée sera validée par les propriétaires réels des biens en question car, comme le rappelle l’Ordre des géomètres-experts, la limite “ne devient définitive qu’avec l’accord de toutes les parties concernées”².

Pour identifier ces propriétaires, nous sommes tenus de consulter les services de la publicité foncière, qui enregistrent tous les actes de transmission des biens immobiliers, et en fournissent sur demande un historique. Nous interrogeons également la base de données cadastrale, qui stocke la liste des titulaires de droits sur chaque parcelle (même si l’information peut s’avérer moins fiable).

Cette double consultation est indispensable car certaines données importantes (comme les adresses, en cas de déménagement par exemple) peuvent avoir changé depuis l’acte notarié (qui est un document figé) et avoir été mises à jour au cadastre. Autre possibilité, en raison des délais d’enregistrement, la vente récente d’un terrain peut ne pas apparaître dans la réponse fournie par la publicité foncière, tandis que les propriétaires réels seront bien listés au cadastre. C’est beaucoup plus rare (et théoriquement, cela ne devrait pas arriver), mais encore une fois, nous devons mettre en œuvre tous les moyens nous permettant de nous assurer de l’identité des intéressés.

Quoi qu’il en soit, les possibilités sont multiples. Une parcelle peut appartenir à un couple habitant sur place, et joignable par courrier, e-mail ou mobile. L’organisation des opérations de bornage est alors simplifiée. Mais on peut aussi découvrir que le bien est détenu par une indivision non réglée depuis des décennies, avec de très nombreux propriétaires, certains habitant à l’étranger, d’autres qui ignorent purement et simplement qu’ils détiennent une part d’un bien foncier, etc.

C’est une situation extrême, mais pas si éloignée de celles que nous rencontrons parfois. Rappelons que 40% des parcelles Corses ne sont pas titrées (en clair, elles n’ont pas de propriétaire connu à la publicité foncière). Nos recherches cadastrales et hypothécaires doivent alors être complétées d’une enquête de voisinage, d’investigations en mairie, etc.

Dans un cas, il s’agit de contacter quelques personnes. Dans l’autre, il faut en coordonner parfois plusieurs dizaines. Et ne parlons pas de certaines voies privées anciennes en indivision, desservant de multiples propriétés: C’est le cauchemar du géomètre-expert.

Enfin, en tout état de cause, nous devons collecter les titres de propriété pour les étudier, car ils peuvent comporter des mentions relatives aux limites, et nous fournir des informations non seulement introuvables ailleurs, mais encore déterminantes. En effet, les données d’un acte notarié (à condition d’être suffisamment précises) s’imposent devant tout le reste (limites apparentes, plan cadastral, etc.), conformément à une jurisprudence constante.

Le nombre de propriétaires concernés (qui n’est pas parfaitement connu à l’avance, mais dont le géomètre-expert aura une bonne idée lors de l’établissement de son devis) va donc avoir un effet significatif sur le tarif de la mission.

La recherche et la collecte de travaux antérieurs

Tout terrain à une histoire. Il peut résulter de divisions successives, avoir été transmis de nombreuses fois, faire l’objet de multiples servitudes et autres accords, supporter des bornages amiables ou judiciaires anciens… Ici, en complément de l’examen des titres évoqué plus haut, notre travail consiste à rechercher, collecter puis étudier les travaux fonciers antérieurs, notamment pour identifier et positionner les limites déjà bornées. Là encore, la complexité des recherches et des analyses est variable. En effet, on ne retranscrit pas un fichier informatique récent dans les mêmes conditions qu’un plan confectionné à la main dans les années 1970.

La confection des documents de bornage

Le relevé de terrain nous permet de préparer ce que l’on appelle notre fond de plan, c’est à dire la représentation graphique de la zone considérée (avec des symboles linéaires et ponctuels, une charte de couleurs, une légende, etc.). Les limites déjà bornées y sont indiquées, et à l’issue de notre étude foncière, nous y ajoutons les limites à borner, avec les coordonnées de leurs sommets. Il en résulte un plan de bornage, qui doit être complété d’un procès-verbal.

Succinctement, on peut dire que le plan est le document graphique, qui représente visuellement le bornage, tandis que le procès-verbal est le document littéral, qui décrit les limites par le langage, et porte un certain nombre de mentions et dispositions qui finalisent d’asseoir juridiquement l’opération. Le procès-verbal est un document normalisé qui détaille notamment notre analyse foncière, car la proposition de limite ne saurait apparaître sans explication préalable et sans reprendre les éventuels arguments et déclarations des parties.

C’est cette étude qui leur permet de se prononcer et, en cas d’accord, de s’engager (et d’engager au passage les futurs propriétaires successifs de leur terrain). Ce travail d’analyse et de rédaction est propre à chaque dossier, et le géomètre-expert devra autant que possible en anticiper la complexité lors de l’établissement de son devis.

L’implantation sur site et la réunion de bornage

Le bornage est une procédure contradictoire. Cela signifie que les parties doivent bénéficier des mêmes conditions pour analyser la limite proposée, confronter leurs points de vue, et éventuellement produire des éléments qu’ils n’auraient pas encore fournis. Pour cela, les voisins sont mis en présence lors d’une réunion organisée sur les lieux, et au cours de laquelle le géomètre-expert expose les éléments en sa possession et recueille ceux des intéressés. En cas d’accord, c’est au cours de cette réunion que nous reconnaissons les limites et implantons des bornes si besoin.

Là encore, l’implantation des deux extrémités d’une limite en ligne droite n’est pas aussi simple et rapide que la pose des bornes d’un lotissement de 30 lots. En outre, le nombre de propriétaires concernés et la diversité des profils rencontrés auront un impact sur la durée et la complexité des débats.

le partage des frais

L’article 646 du code civil indique que “le bornage se fait à frais communs”. Cependant, cette disposition n’est pas d’ordre public. Autrement dit, il est possible d’y déroger. Dans la pratique, c’est généralement le demandeur à l’opération qui prend en charge les honoraires du géomètre-expert. Les voisins peuvent néanmoins se mettre d’accord au préalable pour un partage des frais, ce qui n’influe pas stricto sensu sur le prix du bornage, mais constitue cependant un moyen d’en moduler le coût individuel.

Quelles que soient les modalités convenues, le procès-verbal établi les détaille, afin d’assurer la tranquillité des parties.

Le coût d ‘un bornage

Cet article a pour but de vous donner une réponse concrète à la question du prix d’un bornage. Cependant, les tarifs sont libres et peuvent varier d’un département à l’autre, et nous ne parlerons donc que de ce que nous connaissons, en l’occurrence la Corse-du-Sud, avec ses spécificités topographiques et juridiques, dans le cadre de nos exigences propres.

Ainsi, il nous paraît difficile d’envisager un bornage dans les règles de l’art pour moins de 1000€ TTC.

Ensuite, si l’on calcule le montant moyen de nos prestations en la matière, on arrive approximativement à 1800€. Tous les prix sont envisageables (il nous est arrivé d’avoir à borner 26 hectares de propriété), mais en considérant les superficies usuelles sur lesquelles nous travaillons (disons entre 1000 et 3000m²), la fourchette s’établit globalement de 1200€ à 2500€. Et quoi qu’il en soit, nos tarifs sont déterminés à l’avance. En clair, des difficultés imprévues ne les remettront pas en question. Aucun complément d’honoraires ne vous sera demandé.

¹ Cour de cassation, 3 octobre 1972, 71-11.705, publié au bulletin

² Pour autant, la signature de l’intégralité des propriétaires n’est pas systématiquement nécessaire, même si c’est généralement le cas.