Questions les plus fréquemment posées
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Une limite apparente sur le terrain est juridiquement incertaine. Seul un bornage réalisé par un géomètre-expert (ou un bornage judiciaire), matérialisé ou reconnu sur site et formalisé par un plan et un procès-verbal de bornage signés par les propriétaires, peut garantir définitivement une limite.
Seules exceptions: certaines limites naturelles, comme par exemple les cours d’eau (non domaniaux).
Afin que le géomètre-expert puisse déterminer les limites en toute objectivité, il est important que vous lui remettiez une copie de votre pièce d’identité et de votre titre de propriété (qui peut contenir des informations importantes sur les limites de votre terrain), ainsi que tout autre élément qui vous paraîtrait pertinent: plan ancien, convention sous seing privé, courrier, etc. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter la plaquette d’information éditée par l’Ordre des Géomètres-Experts.
A noter qu’il n’est pas nécessaire de nous fournir un extrait ou un relevé cadastral: Nous l’avons déjà.
Le bornage tel que nous le pratiquons est dit amiable. Cela signifie que nous ne pouvons que proposer une limite. Ce sont les parties qui décident de valider cette dernière ou pas. Autrement dit, un propriétaire peut refuser la limite présentée. L’échec d’un bornage peut résulter d’autres causes: un terrain dont les propriétaires ne répondent pas aux sollicitations, ou sont impossibles à identifier par exemple. En pareil cas, nous rédigeons ce que nous appelons un procès-verbal de carence, qui décrit clairement les raisons qui ont empêché le bornage d’aboutir. Ce procès-verbal de carence est diffusé aux parties concernées. La plus diligente peut alors s’adresser au Tribunal judiciaire pour demander un bornage non plus amiable, mais judiciaire.
En cas d’échec d’un bornage amiable, il est possible de s’adresser au Tribunal judiciaire. A cette occasion, un géomètre-expert est désigné pour faire une proposition de limite, comme en matière de bornage amiable. Si le désaccord persiste, c’est le juge qui tranche sur la position des limites litigieuses.
Nous avons un devoir absolu d’indépendance et de neutralité. Cela signifie que nous ne proposons pas la limite de bornage qui arrange l’une ou l’autre des parties, mais celle qui ressort de notre analyse comme étant la bonne. Ni plus, ni moins.
Comme en disposent les textes de la profession, le géomètre-expert “ne peut imposer son point de vue, mais seulement conseiller, proposer et convaincre loyalement, dans le respect absolu des droits légitimes de chacun.”
Le bornage contradictoire complet d’un lot issu d’une division relève parfois d’une obligation légale. C’est par exemple le cas des lots de lotissement.
Lorsque le bornage complet n’est pas obligatoire, le bornage contradictoire des extrémités de nouvelle limite est dans la plupart des cas imposé par nos directives valant règles de l’art. Comme pour tous les travaux de géomètre-expert, l’objectif est de sécuriser l’opération en prévenant tout litige. En effet, l’extrémité d’une nouvelle limite s’appuie le plus souvent sur une limite riveraine, et le propriétaire de la parcelle concernée doit donc être sollicité.
Quelques rares cas échappent à cette obligation, comme la division sans matérialisation sur site ni mesures topographiques, et sans plan de division, c’est à dire sur la base du plan cadastral uniquement. Cette possibilité, évidemment moins coûteuse, n’est réservée qu’aux terrains inconstructibles ou inaccessibles, et situés en zone non bâtie, avec une analyse au cas par cas par le géomètre-expert. De manière générale, ce procédé est déconseillé, car il constitue une source de litiges ultérieurs.
Aujourd’hui encore, on entend régulièrement cette question. Pourtant, elle ne s’est jamais exactement posée en ces termes, et ne se pose plus du tout depuis 2012. A l’époque, un lotissement pouvait s’entendre comme un aménagement d’une certaine importance. Aujourd’hui, dès le premier lot à bâtir, l’opération constitue juridiquement un lotissement. Pour autant, cela n’implique pas nécessairement de lourdes et coûteuses démarches.
En clair, il existe aujourd’hui deux sortes de lotissement: le lotissement dit déclaré et le lotissement dit autorisé. Dans le premier cas, quel que soit le nombre de lots, les terrains sont vendus déjà viabilisés: Ils disposent chacun d’un accès indépendant et d’une possibilité de raccordement autonome aux réseaux d’eau courante, d’électricité, et d’assainissement collectif (aussi appelé “tout-à-l’égout”) s’il existe. Autrement dit, il s’agit d’un lotissement qui ne nécessite généralement pas de travaux. Pour un tel projet, un dossier simplifié appelé déclaration préalable doit être déposé en mairie.
Dans le deuxième cas, le projet prévoit la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs (comme une voie desservant plusieurs lots, ou une station d’épuration collective). Il doit alors faire l’objet d’une demande de permis d’aménager. C’est un dossier plus complexe, dans la confection duquel un architecte DPLG doit généralement intervenir. En outre, dans la majorité des cas, les lots ne pourront être vendus qu’une fois réalisés la voirie et les réseaux les desservant.
A noter enfin qu’un lotissement prévu dans une zone protégée doit faire l’objet d’un permis d’aménager, quelle que soit sa configuration.
Il s’agit pourtant bien d’une division, juridiquement constitutive de lotissement. Vendre une parcelle à bâtir existante parmi d’autres qui lui sont contiguës est une opération considérée comme un lotissement, car on travaille ici à l’échelle de ce que l’on appelle l’unité foncière. L’unité foncière, c’est l’ensemble des parcelles contiguës qui appartiennent à un même propriétaire. Ainsi, dès qu’il y a détachement d’un morceau d’une unité foncière, que ce morceau soit une parcelle existante ou non, il y a division foncière. Autrement dit, on doit raisonner comme si les limites internes de l’ensemble des parcelles formant l’unité foncière étaient devenues invisibles.
RFU et Géofoncier désignent un système central répertoriant et cartographiant les travaux fonciers effectués par les géomètres-experts. Par exemple, lorsque nous effectuons une division foncière ou un bornage, nous sommes tenus d’enregistrer dans cette base de données les documents associés (plan de division, plan et procès-verbal de bornage, etc.) et le tracé des limites bornées. Ainsi, toute personne désirant savoir si un géomètre-expert est intervenu sur une parcelle donnée peut s’informer sur le portail geofoncier.fr.
